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身為房東的三點苦衷

身為房東的三點苦衷

Geoff Colvin 2021年08月11日
深入了解房東的狀況,或許能夠改變一些對他們的刻板印象。

媒體近期大肆報道最新版的驅逐房客禁令,卻大都忽視了該政策涉及的一個核心群體:房東。租戶面臨被驅逐的威脅,拜登總統決定批準驅逐房客禁令,美國最高法院法官布雷特?卡瓦諾上個月表示國會需要采取行動將禁令延期到7月以后,眾議院議長南希?佩洛西則決定不再繼續推動通過驅逐房客禁令法案,我們每天都能看到大量這類新聞。但作為禁令針對的對象,房東卻一直是一個沒有人關注的模糊的存在。

深入了解房東的狀況,或許能夠改變一些對他們的刻板印象。

“房東”這個詞很少能讓人感到溫情和友善。在流行文化中,房東通常是邪惡的代表,往往被描繪成冷酷無情的富豪或龐大的、不近人情的公司。令人意外的是,我們很難根據數據描繪出房東的真實狀況。

美國住房與城市發展部(Department of Housing and Urban Development)研究員托德?M?理查森在2018年的一篇報告中寫道:“對于房東的研究鳳毛麟角。而研究不足造成了政策上的盲點……在數據不足的情況下,研究人員無法準確統計出美國的房東數量。”他解釋說,從多個維度收集與房東有關的數據,需要對聯邦政府部門鮮為人知的各種報告進行梳理分析。

我們按照他的說法進行了數據檢索。得出的三個結果令人大感意外:

絕大多數房東是個人而不是企業。2018年(有可用數據的最近年份),約有1,030萬個人向美國國稅局(IRS)申報了租金收入。有些房東的租金收入很少,可能并未報稅,但可以肯定地說,美國共有1,000萬至1,100萬個人房東。擁有租賃物業的企業實體(如公司和有限責任公司)的數量更難估算,但人口普查局(Census Bureau)調查提供的證據以及理查森根據2015年的數據所做的預估表明,這類企業實體的數量不超過100萬。所以,個人房東的數量至少是企業房東的10倍。

大部分個人房東擁有的房產數量并不多。絕大多數個人房東擁有一兩套出租房;平均數量為1.9套。企業實體房東普遍擁有超過20套出租房,有些企業擁有數百乃至數千套出租房。

個人房東的平均租金收益不高。在2018年的國稅局報告中,個人房東申報的平均租金收入為34,217美元。不含折舊的平均可減稅開支為23,679美元。除了平均數據以外,我們無法獲取綜合收支數據,因此無法確定數據的統計分布。但大部分美國房東的凈收入似乎并不高。

幾乎在整個疫情期間一直執行的驅逐房客禁令,讓數以百萬計的租戶即使無力支付租金,也可以繼續居住。這項禁令并非要以傷害房東為代價。美國國會批準了465億美元,用于幫助租戶支付租金,但該項目的具體執行則交給了地方政府,而大部分地方政府表現得一塌糊涂;到6月,各地政府僅發放了30億美元。截至6月,拖欠租金總計達到275億美元。

房東和租戶的矛盾經常被想象成泰坦巨人與小矮人之間的對決,有時候也確實如此,畢竟美國大部分租賃住房都歸企業所有。但在考慮哪些人正在蒙受經濟損失的時候,請記住大部分房東都是家庭式經營,數量達到數百萬,他們并不是我們所想象中的億萬富翁和企業。(財富中文網)

翻譯:劉進龍

審校:汪皓

媒體近期大肆報道最新版的驅逐房客禁令,卻大都忽視了該政策涉及的一個核心群體:房東。租戶面臨被驅逐的威脅,拜登總統決定批準驅逐房客禁令,美國最高法院法官布雷特?卡瓦諾上個月表示國會需要采取行動將禁令延期到7月以后,眾議院議長南希?佩洛西則決定不再繼續推動通過驅逐房客禁令法案,我們每天都能看到大量這類新聞。但作為禁令針對的對象,房東卻一直是一個沒有人關注的模糊的存在。

深入了解房東的狀況,或許能夠改變一些對他們的刻板印象。

“房東”這個詞很少能讓人感到溫情和友善。在流行文化中,房東通常是邪惡的代表,往往被描繪成冷酷無情的富豪或龐大的、不近人情的公司。令人意外的是,我們很難根據數據描繪出房東的真實狀況。

美國住房與城市發展部(Department of Housing and Urban Development)研究員托德?M?理查森在2018年的一篇報告中寫道:“對于房東的研究鳳毛麟角。而研究不足造成了政策上的盲點……在數據不足的情況下,研究人員無法準確統計出美國的房東數量。”他解釋說,從多個維度收集與房東有關的數據,需要對聯邦政府部門鮮為人知的各種報告進行梳理分析。

我們按照他的說法進行了數據檢索。得出的三個結果令人大感意外:

絕大多數房東是個人而不是企業。2018年(有可用數據的最近年份),約有1,030萬個人向美國國稅局(IRS)申報了租金收入。有些房東的租金收入很少,可能并未報稅,但可以肯定地說,美國共有1,000萬至1,100萬個人房東。擁有租賃物業的企業實體(如公司和有限責任公司)的數量更難估算,但人口普查局(Census Bureau)調查提供的證據以及理查森根據2015年的數據所做的預估表明,這類企業實體的數量不超過100萬。所以,個人房東的數量至少是企業房東的10倍。

大部分個人房東擁有的房產數量并不多。絕大多數個人房東擁有一兩套出租房;平均數量為1.9套。企業實體房東普遍擁有超過20套出租房,有些企業擁有數百乃至數千套出租房。

個人房東的平均租金收益不高。在2018年的國稅局報告中,個人房東申報的平均租金收入為34,217美元。不含折舊的平均可減稅開支為23,679美元。除了平均數據以外,我們無法獲取綜合收支數據,因此無法確定數據的統計分布。但大部分美國房東的凈收入似乎并不高。

幾乎在整個疫情期間一直執行的驅逐房客禁令,讓數以百萬計的租戶即使無力支付租金,也可以繼續居住。這項禁令并非要以傷害房東為代價。美國國會批準了465億美元,用于幫助租戶支付租金,但該項目的具體執行則交給了地方政府,而大部分地方政府表現得一塌糊涂;到6月,各地政府僅發放了30億美元。截至6月,拖欠租金總計達到275億美元。

房東和租戶的矛盾經常被想象成泰坦巨人與小矮人之間的對決,有時候也確實如此,畢竟美國大部分租賃住房都歸企業所有。但在考慮哪些人正在蒙受經濟損失的時候,請記住大部分房東都是家庭式經營,數量達到數百萬,他們并不是我們所想象中的億萬富翁和企業。(財富中文網)

翻譯:劉進龍

審校:汪皓

Heavy recent media coverage of the latest eviction moratorium has largely ignored the group at the center of it all: landlords. We’ve met tenants in danger of being evicted and heard lots about President Biden's decision to authorize the moratorium, Supreme Court Justice Brett Kavanaugh's opinion last month requiring Congressional action to extend the moratorium past July, and House Speaker Nancy Pelosi’s decision not to press hard for a bill. But landlords, the moratorium’s target, have been only a vague and distant presence.

A closer look at landlords may upend some stereotypes.

The word “landlord” rarely sparks warm and fuzzy feelings. In popular culture landlords are often evil, portrayed as heartless plutocrats or giant, unfeeling corporations. Yet getting a realistic picture based on data turns out to be surprisingly difficult.

“There is very little research on landlords,” Department of Housing and Urban Development researcher Todd M. Richardson wrote in a 2018 note. “The lack of available research on landlords has created a policy blind spot.... In an interesting data shortfall, researchers don’t know the precise number of landlords in the United States.” Assembling multi-dimensional data on them, he explained, requires combing through various reports found in the nooks and crannies of federal departments.

So that’s what we did. The search yielded three surprises:

The vast majority of landlords are individuals, not businesses. About 10.3 million individuals reported rental income to the IRS in 2018 (the most recent year with available data). Some landlords with very little rental income may not have filed, but it’s a safe bet that between 10 million and 11 million individuals are landlords. It’s harder to estimate the number of business entities (such as corporations and limited liability companies) that own rental properties, but evidence from Census Bureau surveys, plus Richardson’s estimate based on 2015 data, suggest that the number is less than a million. So among landlords, individuals outnumber businesses by at least 10 to one.

Most individual landlords own very few units. The majority own just one or two rental units; the average is 1.9. Business-entity landlords own well over 20 units on average, with some owning hundreds or thousands.

Individual landlords don’t make much money, on average. They reported receiving rent averaging $34,217 in 2018, the IRS reports. Deductible expenses, not including depreciation, averaged $23,679. No source provides comprehensive income and expense data beyond the averages, so we don’t know the data’s statistical distribution. But it seems likely that most of America’s total landlords don’t net much money.

Eviction moratoriums, which have been in effect for almost the entire pandemic, allow millions of tenants to stay in their units even if they don’t pay the rent. The moratoriums weren’t supposed to harm landlords. Congress authorized $46.5 billion to help tenants pay their rent, but administration of the program was left to local authorities, which have mostly botched the job; through June, only $3 billion had been disbursed. Landlords were owed $27.5 billion of unpaid rent as of June.

Landlord-vs.-tenant conflicts are often imagined as titans vs. the little guy, and sometimes that’s what they are; most U.S. residential rental units are owned by businesses. But in considering who’s suffering financially, it’s worth remembering that most landlords, millions of them, are mom-and-pop operations—not the billionaires and corporations we too easily imagine.

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